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                2018年江苏省房地产开发行业发展报告

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                摘   要

                 

                 经过改革开放』四十年,特别是住房制度改革二十年的发展,江苏房地产开发行业已经顺利完成了量的积累→,房地产开发企业数量、从业人员、营业收入、开发投资、销售面积等指标都位居全国前列。但是质的突破尚未实现,具有代表性的、综合实力强♂的本地房企仍然稀缺,同时越来越多的中小房企在行业集中度提升过程中面临优胜劣汰。严峻的行『业发展形势驱使江苏房企积极探索新的房地产运行模式』,2018年,有的企业持续开展转型升级探索,有的企业深挖自身优势做精产品或强强联合,形成不少新的启示。

                 

                 从房︻地产市场形势看,2018年,受宏观经济、行业政策等因】素影响,江苏房地产市场总体处】于下行通道,呈现出由热转冷、分化显◇著的特征。2019年,国内外宏观经济形々势错综复杂,结合“房地产周期长期看人口、中期看土地、短期看金融ξ ”的分析思路,我们初≡步判断,在“房住不炒”的主基∮调下,随着“因城施政、分类调控”的逐步贯彻实施,市场调控政策更为精准,百姓预期更为理性,江苏房地产市场的销售量价有◇望在政策趋稳的背景下保持总体¤平稳,但城市分化有可能会进一步加快,三四线城市下行可能性较大。在这一形势①下,房企既要精准布局,也要做好产品,努力∮提升核心竞争力,抓住市场调整期的机◣遇,获得更好发展。

                 

                目   录

                 

                第一章 房地产开发行业发展背景分析  

                1.1宏观经济环〒境

                1.1.1全球经济增※速总体放缓

                1.1.2国内经济面临下行压力

                1.2行业政策环境

                1.2.1中央层面:坚持№房住不炒

                1.2.2地方层面:落实因城施策

                1.3全国房地产市场发展情况

                1.4本章小结

                第二章 江苏房地产开发企业运卐行情况

                2.1企业发■展规模

                2.1.1企业数量和从业人员数量稳中有降

                2.1.2房企资产总规模进一步提高

                2.1.3入选全国百强的』江苏房企排名提升

                2.2企业→运营能力

                2.2.1主营业务收入增速趋缓

                2.2.2利润总额排名提升,期⌒ 间费率全国最低

                2.2.3资产周转能力ω 较强,劳动效『率创新高

                2.2.4资产负债率逐年上升

                2.3企业资』金运行

                2.3.1建设资金保持增长

                2.3.2房地产贷款余额占比持续上升

                2.3.3八成企业资金状◎况良好

                2.4本章小结

                第三章 江苏商品房市场总体运行情况分析

                3.1土地:量升价跌,土拍行情ㄨ趋冷

                3.1.1购地面积连续三≡年增长

                3.1.2购地均价◥止涨回调

                3.2开发:投资保持三年增长,但竣工面积仍处于下滑通道

                3.2.1 房地产开发投资总量和增『速均居全国前三

                3.2.2新开工面积增幅高于全国平均水平

                3.2.3 施工面积增速较前三年明显上升

                3.2.4竣工面积降幅进一步扩大

                3.3供销:量降价升,总体平衡,去ぷ库存成效继续显现

                3.3.1销售总量由升转降

                3.3.2成交均价明显上涨ㄨ

                3.3.3待售面积连续三年减少▆

                3.4贷款:房贷稳步增长█,公积金贷款由降转升

                3.4.1个人住房贷款增幅回落

                3.4.2住◣房公积金贷款由降转升

                3.5本章小结

                第四章 2019年江苏房地产开发行业前景分析

                4.1政策:坚持“房住不炒”主基调,各城市因城施策

                4.2销量:热点城市增速放缓№,三四线城※市存在下降风险

                4.3价格:总体平稳、涨幅有限,个别城市房价可能下调

                4.4预期:百姓预期趋于理性,企业预№期谨慎乐观

                4.5企业:以多元▆融合降低风险,借转型发展突出重围

                4.6本章小结

                第五章 房地产开发行业发展对策建议

                5.1政府:持续完『善市场调控

                5.2协会:积极优化行业环境

                5.3企业:努力提→高核心竞争力

                5.4本章小结

                附件1: 2018年全国房〗地产调控政策分类汇总

                附件2: 2018年江苏省房地产调控政策汇↙总

                附件3: 江苏房企转型升级典型案例

                附件4: 2018年部分城市房地产开发行业发展报告

                无锡市

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                2019年11月27日

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